El pasado 14 de Diciembre el Consejo de Ministros aprobó una serie de determinadas medidas (Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda de alquiler) para modificar el régimen de arrendamientos urbanos, que en función de la fecha de celebración de los contratos de arrendamiento y de la normativa que en su día estuvo en vigor, marcarán la duración de los contratos, según insistimos su fecha de celebración:

I. Contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018: Se vuelve, a la regulación contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995. Con independencia del plazo de duración que libremente se haya pactado, siempre y cuando sea inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador, en el supuesto de que el mismo sea persona física. En cuanto a los aspectos formales, para dicha prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el abono de la renta correspondiente. Ahora bien, si el propietario-arrendador fuera una persona jurídica (empresa o sociedad mercantil), en lugar de 5 años, la duración del arrendamiento puede alcanzar los siete años, siendo su tácita reconducción también de tres anualidades más, a diferencia de las personas físicas. El arrendador únicamente podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años y/o los tres de tácita reconducción, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Habrá de comunicárselo por escrito al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda para que no se produzca la prórroga forzosa.

II. Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de 2018Estos contratos pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, debiendo en cualquier caso, resaltar las siguientes características:

• Siempre y cuando no haya existido comunicación previa por el arrendador, transcurridos los tres años, la prórroga será anual y, si transcurrido tampoco existiera requerimiento del propietario, se irá prorrogando anualmente con carácter sucesivo. En este supuesto, al igual que el anterior, el arrendador podrá denegar la prórroga forzosa, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

III. Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013En el supuesto de contratos de arrendamiento suscritos en dicho periodo de tiempo y que en la actualidad permanezcan en vigor, están sometidos a la prórroga anual, siempre que, el arrendador no haya efectuado requerimiento al arrendatario con al menos, un mes de antelación a la fecha de finalización de la anualidad correspondiente. En este supuesto, a diferencia que los anteriores, el arrendador podrá denegar la prórroga forzosa, siempre y cuando en el contrato se pactara expresamente dicha posibilidad o si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí esto es, por necesidad. Ahora bien, si no hubiera estado previsto en el contrato, deberá esperarse a la fecha en la que finalizaría la prórroga conforme a la anualidad correspondiente, respetando el mes de antelación de preaviso.

IV. Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.Estarán vigentes hoy en día, aquellos en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pudiéndose en cualquier caso denegar dicha prórroga en los supuestos siguientes:

4.1.- Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes.

4.2.- Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuanto menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.

4.3.-Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.

4.4-Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.

4.5.-Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades.

Por todo lo anterior, desde Aliaga Abogados, nos ponemos a su disposición para asesorar, redactar y blindar por un abogado especializado en arrendamientos, el contrato adecuado a la situación jurídica del inmueble y asesorarle en relación a las cláusulas permitidas en su contrato de alquiler tras todos los cambios acaecidos y que ya están en vigor.